Inmobiliaria Koricancha (Koricancha Inmologística), empresa del Grupo Sandoval, prepara la expansión de LCC Espacios, su unidad de coworking dentro de Lima Cargo City. El negocio creció 30% en área bruta arrendable (GLA) frente al año pasado, luego de inaugurar su tercera fase en junio de este año.
Con esa ampliación, el espacio llega a cerca de 1,800 m² dedicados al coworking, lo que equivale al 10% del área bruta arrendable total de Lima Cargo City. La compañía evalúa ahora una cuarta etapa y una nueva operación en el edificio corporativo que construye en la nueva terminal del aeropuerto Jorge Chávez.
Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha, explicó en declaraciones a Gestión que LCC Espacios tiene seis años en el mercado y se distingue por atender a un nicho: la comunidad vinculada a la carga aérea y al comercio exterior, a diferencia de los coworking tradicionales que ofrecen oficinas al público en general.
Según el ejecutivo, las dos primeras fases tenían una ocupación de entre 80% y 90%, lo que llevó a la empresa a decidir la ampliación hacia finales de 2025. La tercera fase, que lleva entre tres y cuatro meses operando, ya supera el 50% de ocupación, un nivel que Alvarado consideró acorde con lo previsto. Su implementación costó alrededor de US$ 250,000, con un costo de entre US$ 700 y US$ 800 por m² para un área de entre 300 y 400 m².
Alvarado atribuyó la apuesta a dos factores: el cambio en la forma de trabajar tras la pandemia, con el auge del trabajo híbrido, y la demanda de espacios más pequeños por parte de empresas que no necesitaban una unidad inmobiliaria completa, sino uno o varios escritorios. Contó que la firma invitó a uno de los principales operadores de coworking a evaluar el negocio, pero este no quiso participar por la coyuntura, por lo que la inmobiliaria decidió operarlo directamente.
El modelo permite que las empresas empiecen con escritorios y luego pasen a oficinas tradicionales dentro de Lima Cargo City si necesitan más espacio. Hoy LCC Espacios suma más de 50 clientes: alrededor del 70% son operadores logísticos y agentes de carga, en su mayoría transnacionales; cerca del 10% son agentes de aduana y un 5% corresponde a gremios.
Sobre las tarifas, el gerente indicó que el coworking entró al mercado con precios similares a los de los operadores tradicionales y que su diferencia está en el público que atiende. Afirmó que en el Callao no existe por ahora una oferta de estas características y que el espacio aún no se ha abierto al mercado en general.
El principal reto para una cuarta fase será encontrar espacio, pues Lima Cargo City tiene una ocupación de 98%. La empresa busca que la eventual ampliación tenga sinergia con la operación actual, aunque podría ubicarse en el mismo edificio, en un área contigua o no. Además, evalúa una solución Enterprise: la inmobiliaria acondicionaría oficinas a medida para clientes que no quieran invertir en su implementación y se las arrendaría.
Alvarado estimó que habría mayor claridad a partir del segundo semestre de 2027 para definir si la cuarta fase se desarrolla en ese periodo o en 2028, lo que coincidiría con la entrada en operación del edificio corporativo en el Jorge Chávez. Para ese proyecto, la empresa analiza si gestionará el coworking directamente o en alianza con un operador existente. De concretarse lo que se evalúa, la capacidad actual del negocio podría más que duplicarse.
Por ahora, la compañía no prevé llevar el modelo a otras ubicaciones. Esa decisión, según Alvarado, dependerá de los resultados de las soluciones Enterprise en Lima Cargo City y del coworking en el edificio del aeropuerto.
El ejecutivo también vinculó las perspectivas del negocio con el nuevo gobierno, las expectativas económicas, el comercio internacional y el crecimiento del PBI, factores que, a su juicio, reflejan un interés por crecer.
En paralelo, Inmobiliaria Koricancha evalúa ampliar en alrededor de 30% el área arrendable actual de Lima Cargo City, aprovechando infraestructura que podría estar ociosa. El proyecto está en fase de factibilidad; el formato, que podría incluir oficinas, coworking o depósitos, se definiría en el primer trimestre del próximo año, y la construcción podría ejecutarse entre finales de 2027 e inicios de 2028. Alvarado señaló que aún no tiene claridad sobre el monto de inversión, aunque adelantó que no será menor.
Esta iniciativa forma parte de una cartera de unos 10 proyectos y oportunidades que analiza el Grupo Sandoval, entre ellas la compra de terrenos y el desarrollo de los que ya posee.
En cuanto al edificio corporativo en la nueva terminal del Jorge Chávez, la empresa ya instaló el campamento de obra, tiene aprobado el diseño preliminar y cierra las ingenierías para iniciar el primer paquete de construcción. La obra se ejecutará bajo la metodología fast track, con la meta de tenerla lista en enero de 2028. El modelo de negocio contempla construir y arrendar los espacios hasta 2051.
El proyecto incluye más de 12,000 m² de oficinas corporativas, de los cuales alrededor de 1,900 m² ya están reservados, y cerca de 1,000 m² de locales comerciales. Para los seis locales disponibles se abrió un concurso de ofertas que reúne a unos 18 postores, en promedio tres por espacio, entre ellos grandes retailers de alimentos, conveniencia y otros rubros. La empresa prevé conocer a los locatarios entre diciembre y enero.
Es una unidad de negocios de coworking de nicho. No es como los espacios colaborativos tradicionales, que están dedicados a brindar oficinas al mercado, sino que está orientada a la comunidad aérea vinculada básicamente a la carga aérea y al comercio exterior
Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha
Lima Cargo City tiene una ocupabilidad del 98%. No es que haya muchas áreas disponibles, pero siempre encontramos un espacio para ampliar la oferta si la demanda lo requiere
Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha
Invitamos a uno de los principales operadores de coworking a analizar el negocio, pero, por la coyuntura, no decidió participar. Entonces, nosotros ingresamos directamente
Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha
Todavía no tengo claridad sobre la inversión, pero no va a ser menor. Estamos evaluando distintas alternativas: oficinas, coworking o depósitos
Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha
