San Isidro se alista para sumar nuevos espacios comerciales dentro de sus edificios de oficinas. Según un reporte de la consultora Binswanger, entre el cierre de 2026 y 2028 el distrito incorporaría ocho nuevos edificios corporativos, de los cuales siete contarían con placas comerciales, es decir, locales destinados al comercio.
La tendencia, que ya se veía en los edificios corporativos de Miraflores, también avanza en San Isidro, el distrito con la mayor oferta de edificios de oficinas de Lima. Allí crece la integración de espacios comerciales en proyectos de clase A y B.
Christian Villalta Garcés, especialista en investigación de mercado de Binswanger, explicó a Gestión que el distrito tiene dos submercados corporativos. San Isidro Financiero va desde la avenida Arequipa hacia el este, hasta las zonas cercanas a la avenida República de Panamá. San Isidro Empresarial abarca vías como las avenidas Javier Prado, Arequipa y Camino Real.
El primero reúne alrededor de 70 edificios de oficinas, 39 de ellos con placas comerciales. El segundo agrupa 47 edificios corporativos, de los cuales 30 tienen este componente. Villalta indicó que en los últimos cinco años el distrito sumó nueve edificios corporativos, ocho con locales comerciales, y que seis de ellos son de clase A.
En los últimos 12 meses, el mercado de placas comerciales de San Isidro absorbió 2,700 m², superficie que se ocupó en 13 locales de entre 90 m² y 400 m². En total, el distrito registra 51,200 m² de área arrendable en 192 locales, ubicados principalmente en primeros pisos, aunque también hay algunos en semisótanos o segundos pisos.
Las rentas mensuales van de US$ 15 a US$ 32 por m². Según Villalta, estos precios suelen ser más altos que los de las oficinas de los mismos edificios por el componente comercial.
La tasa de vacancia se ubicó en 10.2%, por debajo del nivel del año anterior. Al cierre del primer semestre había 5,200 m² vacantes, equivalentes a 21 locales de entre 100 m² y 400 m². El especialista precisó que el stock de edificios corporativos se mantiene, pues en el último semestre no hubo nuevas entregas.
San Isidro Financiero concentra el 52% del inventario comercial del distrito, con más de 26,500 m² arrendables en 97 locales. También tiene las rentas más altas: entre US$ 28 y US$ 32 por m², con un promedio de US$ 29.55. En San Isidro Empresarial los precios van de US$ 15 a US$ 28 por m², con una media de US$ 21.52.
Villalta atribuyó las rentas más altas de San Isidro Financiero a la ubicación de sus locales, varios en vías como Rivera Navarrete y Juan de Arona, con alto flujo peatonal. En San Isidro Empresarial, agregó, el precio depende también de la posición dentro del edificio: los locales en semisótanos o segundos pisos suelen ser más baratos que los del primer nivel.
Por rubros, restaurantes y cafeterías encabezan la oferta con 64 locales, distribuidos casi por igual entre ambos submercados. Les siguen bancos y financieras, con 13.8% del total, y tiendas de artículos para el hogar, con 10.4%. El especialista resaltó además la llegada de negocios de fitness y wellness (bienestar integral) a San Isidro Financiero, tras cambios en los usos permitidos, y oportunidades para instituciones educativas.
De cara a la nueva oferta, Villalta detalló que San Isidro Financiero sumará 12 locales y San Isidro Empresarial, cuatro. Uno de los proyectos en el submercado financiero tendrá cerca de cinco locales o un poco más. Los nuevos edificios entrarían principalmente hacia el cierre de 2027 y durante 2028.
Con estos espacios, la vacancia podría caer por debajo de 10% el próximo año. Villalta indicó que, por la ubicación de los proyectos, esperan que los nuevos locales se ocupen rápido.
Sobre la demanda futura, el especialista prevé que restaurantes y cafeterías sigan liderando, junto con negocios de artículos para el hogar y gimnasios boutique. En cuanto a precios, el reporte proyecta que las rentas se mantengan en los rangos actuales, aunque los nuevos locales podrían ubicarse en la parte alta según su ubicación.
Villalta destacó que incluir placas comerciales se ha vuelto una característica frecuente en los nuevos proyectos corporativos, porque complementa las oficinas con servicios para quienes trabajan en ellas.
En los últimos cinco años, San Isidro sumó nueve edificios corporativos, ocho de ellos con placas comerciales. Seis de estas nuevas incorporaciones corresponden a edificios de clase A
Christian Villalta Garcés, especialista en investigación de mercado de Binswanger
San Isidro Financiero presenta las rentas más altas por la ubicación de sus locales, varios de ellos en vías como Rivera Navarrete y Juan de Arona, donde existe un alto flujo peatonal y una actividad comercial consolidada
Christian Villalta Garcés, especialista de Binswanger
Los restaurantes y las cafeterías tienen una demanda cautiva, que son los oficinistas, principalmente de lunes a viernes
Christian Villalta Garcés, especialista de Binswanger
Para la nueva oferta esperamos que los rangos se mantengan, pero, dependiendo de la ubicación, sí podrían colocarse en la parte superior del rango
Christian Villalta Garcés, especialista de Binswanger