La desarrolladora Scipion Real Estate busca convertir edificios patrimoniales del Centro Histórico de Lima en espacios comerciales y corporativos. Su plan de negocios para el periodo 2026-2030 contempla recuperar y construir hasta 50,000 m², con una inversión estimada de US$ 30 millones en obras.
La empresa, especializada en la puesta en valor de inmuebles monumentales, reactivó su plan de inversión en 2023. Lo había frenado por las restricciones de la pandemia y por un periodo de incertidumbre política. Actualmente cuenta con las licencias de obra para ejecutar los proyectos de su cartera.
Jaime Palazuelo, cofundador y CFO de Scipion Real Estate, explicó a Gestión que la compañía se concentró primero en el diseño conceptual de los proyectos y en la obtención de licencias. Según indicó, la fase de obras ya empezó, con el 6 % de los US$ 30 millones ejecutado, y la meta es alcanzar cerca de un tercio de ese monto antes de que acabe el próximo año.
El proyecto más importante es Colmena & Wilson, cuya rehabilitación empezó en agosto de 2026 y terminaría a fines de 2027. El inmueble, diseñado por el arquitecto Rafael Marquina y Bueno, tiene cerca de 13,000 m² construidos sobre un terreno de 2,000 m², entre las avenidas Tacna, Nicolás de Piérola e Inca Garcilaso de la Vega.
La recuperación de este edificio supera los US$ 8 millones. A ello se suman US$ 4 millones en amoblamiento e implementación, a razón de US$ 350 por m², que es el estándar habitual de los clientes corporativos.
El edificio será de uso mixto y podrá albergar a unas 2,000 personas. El primer piso tendrá una planta comercial de alrededor de 1,800 m², que unirá las avenidas Nicolás de Piérola e Inca Garcilaso de la Vega a través de jardines interiores. Los pisos superiores sumarán unos 10,000 m² de oficinas, y la azotea contará con una terraza de 800 m² y otros 1,000 m² de espacios multipropósito, que podrían usarse para actividades gastronómicas.
Las oficinas tendrán alturas libres de más de tres metros, carpintería acústica, falso techo de aluminio y aire acondicionado centralizado, entre otras características propias de edificios Clase A. Los ascensores tendrán capacidad para hasta 20 personas cada uno y, en conjunto, podrán trasladar hasta 100 personas por viaje.
La obra incluye además el reforzamiento sísmico del edificio, nuevas escaleras presurizadas, cisternas de agua potable con autonomía de hasta una semana y una reserva de agua independiente para el sistema contra incendios.
Scipion también desarrolla el Proyecto Bicentenario, que comprende la recuperación del edificio San Luis y la construcción de un nuevo inmueble llamado Zepita, en el entorno de la avenida Garcilaso de la Vega. La iniciativa nació en 2019 con una oferta proyectada de 40,000 m² y una inversión inicial de US$ 20 millones.
En 2022, la empresa informó que el proyecto tendría dos etapas, con una inversión conjunta de alrededor de US$ 20 millones para ambos edificios. La segunda etapa, que prevé un edificio moderno integrado a toda la cuadra, se postergó por un contexto político y económico poco favorable. Palazuelo sostuvo que esos años de espera permitieron replantear el proyecto y adaptarlo a la nueva dinámica del Centro Histórico.
El proyecto se ubica en el límite del Damero de Pizarro, cuya peatonalización favoreció la apertura de restaurantes, cafés y hoteles. Según Palazuelo, estos negocios necesitan infraestructura complementaria, como frigoríficos de gran capacidad, zonas de abastecimiento y estacionamientos, algo que resulta más caro y complejo de implementar en edificios de Zonificación 1.
De acuerdo con la estrategia de la empresa, la fase 2 del Proyecto Bicentenario ocupará el frente opuesto al edificio Colmena & Wilson, y ambos formarían un polo comercial. Quienes trabajen o vivan en la zona tendrían acceso a gimnasios, tiendas, cafeterías y nidos, entre otros servicios.
Scipion opera desde 2018 en España, país de origen de sus fundadores, donde rehabilita inmuebles patrimoniales. Uno de ellos es el Palacio de Godoy, en Cáceres, un edificio del siglo XVI que mandó construir uno de los fundadores de Lima y que fue recuperado para funcionar como un hotel Hilton de cinco estrellas. A diferencia de España, el Perú aún tiene pocos proveedores, constructoras, especialistas y artesanos dedicados a este tipo de trabajos, y gran parte de su actividad constructora se concentra en obras nuevas.
Palazuelo indicó que la pandemia y la incertidumbre política entre 2020 y 2023 afectaron el avance de los proyectos y debilitaron el tejido empresarial. También señaló como problema la falta de predictibilidad, ya que cada cambio de gestión podía modificar la forma de interpretar las normas en plena obra.
Según el ejecutivo, esa situación cambió con el Plan Maestro del Centro de Lima. Hoy la aplicación de las normas recae en una comisión en la que PROLIMA (Gerencia de Planificación, Gestión y Recuperación del Centro Histórico de Lima) es la máxima autoridad. Palazuelo resaltó la apertura de esta entidad para trabajar con capital privado y su rol en la definición de criterios para la rehabilitación patrimonial. Añadió que obtener una licencia en el Centro Histórico puede tomar alrededor de un año o menos, según la complejidad de cada intervención.
La apuesta de la empresa es de largo plazo: Palazuelo precisó que los espacios se alquilarán y no se venderán, y que esperan un retorno en los próximos 10 años.
Nuestro proyecto Colmena & Wilson tiene una masa crítica suficiente que creemos que debería generar el cambio en la forma de ver los edificios del Centro de Lima y crear un nuevo estándar de espacios contemporáneos
Jaime Palazuelo, cofundador y CFO de Scipion Real Estate
La espera ha valido la pena, porque el Centro de Lima es mucho mejor sitio para vivir y trabajar que hace 6 años. Esto se nota en la oferta comercial que está consolidando
Jaime Palazuelo, cofundador y CFO de Scipion Real Estate
Cada vez que había un cambio de gestión había una forma de interpretar las normas distintas. Y cuando uno tarda cuatro o cinco años en desarrollar un proyecto, pudiendo tener varias gestiones, eso genera inseguridad jurídica
Jaime Palazuelo, cofundador y CFO de Scipion Real Estate
Nosotros alquilamos los espacios, no los vendemos. Habrá un retorno en los próximos 10 años
Jaime Palazuelo, cofundador y CFO de Scipion Real Estate
