Las empresas extranjeras ocupan el 51% de los metros cuadrados en oficinas prime de Lima, aunque solo representan el 39% de las compañías evaluadas por la consultora inmobiliaria Binswanger. El resto del área, el 49%, corresponde a firmas nacionales.
Max Medina, research manager de Binswanger, explicó a Gestión que la firma estudió la demanda de oficinas prime entre enero y septiembre de 2026. En ese periodo identificó 82 empresas y analizó la ocupación de 46,000 metros cuadrados, el 80% del área ocupada considerada en el estudio.
De las 82 compañías, alrededor del 61% fueron nacionales y el 39% extranjeras. La diferencia en superficie se explica por el tamaño de las oficinas: las empresas nacionales ocuparon en promedio unos 455 m² por operación, mientras que las extranjeras llegaron a 740 m².
Según el estudio, las nuevas operaciones y las expansiones empresariales sumaron el 63% del área ocupada. La expansión hacia otro edificio representó 17,537 m² (38%); las nuevas operaciones en edificios prime, 5,857 m² (13%); y las ampliaciones dentro del mismo inmueble, 5,448 m² (12%).
Medina detalló que la expansión hacia otro edificio agrupa a empresas que necesitan más espacio y abren otra sede o se mudan a un local más grande. Las nuevas operaciones incluyen a compañías extranjeras que llegan al Perú y a empresas nacionales que recién inician actividades.
El resto de la demanda correspondió a reubicaciones. El llamado 'flight to quality' explicó el 33% del área analizada: son traslados desde edificios de clase B, casonas, fábricas o locales comerciales hacia oficinas de clase A. La reubicación entre edificios prime, en cambio, sumó apenas 2,319 m², el 5% del total.
Sobre las perspectivas, Medina consideró que podría aumentar el ingreso de compañías extranjeras, en un contexto en el que, según dijo, el ruido político de fines de 2025 e inicios de 2026 se ha reducido. Sin embargo, precisó que la menor incertidumbre política es solo una de las condiciones que pueden atraer inversiones.
Otro factor clave es la menor disponibilidad de espacios. La tasa de vacancia de oficinas prime se ubica en 8.5% y podría cerrar 2026 por debajo del 8%. Esto complica a las empresas que buscan áreas amplias y contiguas para ocuparlas de inmediato.
Ante ello, algunas compañías evalúan proyectos que se entregarán en 2027 e incluso en 2028, mientras que otras consideran locales comerciales grandes, casonas, edificios de clase B o espacios de coworking. Medina indicó que la menor oferta podría elevar los precios de alquiler, al menos los de lista, y abrir oportunidades para nuevos proyectos de oficinas.
Para el cierre de 2026, Binswanger prevé que la demanda siga avanzando, impulsada por empresas nacionales y extranjeras. La expectativa es alcanzar una absorción neta —diferencia entre superficies ocupadas y desocupadas— similar a la de 2025, cuando se superaron los 50,000 m².
El ejecutivo agregó que ya observan empresas interesadas en consolidar operaciones repartidas entre edificios corporativos, fábricas y almacenes, así como firmas extranjeras que evalúan instalar una sede en el Perú. No obstante, advirtió que el fenómeno El Niño podría llevar a algunas compañías, sobre todo en actividades expuestas a sus efectos, a postergar decisiones durante el último trimestre de 2026 e inicios de 2027.
Las extranjeras son el 39% de los que han tomado espacios, pero explican el 51% de los metros cuadrados que se han ocupado. Al mismo tiempo, el 49% son de firmas locales
Max Medina, research manager de Binswanger
La demanda combina expansión empresarial y flight to quality, más que rotación dentro de clase A
Max Medina, research manager de Binswanger
No es secreto que hay muchas empresas que están ingresando en el Perú y de todo lado, Estados Unidos, China y también de otros segmentos
Max Medina, research manager de Binswanger
Lo que está pasando mucho ahora es que si una empresa dice voy a buscar 1,000 m² en el mercado, y lo quiero de manera inmediata, ya no hay tanto como antes
Max Medina, research manager de Binswanger
Va a depender, en realidad, de cada empresa. Pero, en líneas generales, sí creemos que la demanda va a seguir creciendo
Max Medina, research manager de Binswanger
